Con sentenza n. 14511/2019 la Cassazione è tornata a esprimersi sul tema dei criteri di riparto delle spese di riparazione in ambito condominiale.    

La controversia verteva, in particolare, sui danni verificatisi all’interno di un’autorimessa di proprietà esclusiva di un condomino, causati da infiltrazioni d’acqua provenienti dal cortile del condominio.

Durante il giudizio di merito, riporta la Corte, il condominio ha sostenuto l’estendibilità al cortile d’accesso del criterio di riparto del risarcimento del danno previsto dall’art. 1126 c.c. in tema di lastrico solare: 1/3 in capo al condomino avente l’uso esclusivo del bene, 2/3 in capo agli altri condomini.

Tuttavia, il giudice si è basato su una ricognizione fattuale delle peculiarità del cortile condominiale: esso, infatti, da un lato non è una superficie riservata ad uso esclusivo (ma è al servizio di tutti i condomini), e dall’altro ha una destinazione d’uso differente rispetto al lastrico solare.          

Queste due considerazioni hanno portato il Tribunale adito a reputare inapplicabile alla superficie de quo il criterio di riparto previsto dal 1126 c.c., il quale infatti è rubricato “Lastrico solare ad uso esclusivo”. Come detto, invece, nel caso di specie si parla di un bene differente dal lastrico solare, il cortile, peraltro goduto da ciascun condomino. Dal che i giudici di prime e seconde cure hanno desunto l’applicabilità al caso del combinato disposto dell’art. 1125 c.c. e art. 1123 c.c., comma 2, ritenendo quindi che l’onere del risarcimento del danno dovesse gravare su tutti i condomini.

Tale ricostruzione è stata confermata dal giudice di legittimità. In particolare, richiamando alcune precedenti pronunce, la Cassazione ha ricordato che “il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuni, rispondendo, in base all’art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini” (Cass. 15291/2011, Cass. 12221/2003).          

Di tale danno, pertanto, risponde da ultimo ciascun condomino in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare, una previsione che trova applicazione anche “ai fini della rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari a causa dell’omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni”: la ragione di quest’obbligo si ritrova nella comproprietà delle parti comuni.        

Allontanata così l’applicabilità alla fattispecie del 1126 c.c., la Corte ha poi confermato l’applicazione analogica del 1125 c.c. come declinazione particolare del principio generale dettato dal 1123 c.c., comma 2 (“Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”).

Confermando così la sentenza impugnata, la Suprema Corte ha mantenuto l’impostazione già espressa in passato, secondo la quale “nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall’art. 1125 c.c., perché l’usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini” (Cass. n. 18194/2005).         

Il ragionamento della Corte è stato perciò del seguente tenore. In considerazione del fatto che il cortile condominiale è una parte comune, non si possono ritenere ad esso applicabili le previsioni del Codice Civile in tema di lastrico solare esclusivo. E’ invece possibile applicare in via analogica il criterio che prevede la ripartizione della spesa in capo ai soggetti che abbiano reso necessaria la riparazione o manutenzione della superficie la cui usura (in questo caso, infiltrazione) abbia causato il pregiudizio alla proprietà esclusiva di un condomino. Ciò significa porre l’onere del risarcimento in capo al condominio, in qualità di custode dei beni e dei servizi comuni ex art. 2051 c.c. e, di conseguenza, in capo a ciascun condomino in una misura proporzionale al valore del suo immobile.


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